为什么不应该买小房换大房？

一、基本逻辑
逻辑1：房价目前处于高位，未来的10年房价很难在保持高速增长，每年价格预计最多涨幅平均在3%左右；
逻辑2：小房子（90平米以下）无法满足家庭居住的需求，随着身边朋友都换了好房子及大房子，痛苦指数将倍增，将来一定还需要换大房子；
逻辑3：租房的成本为年化3%左右，即总花费100万的房子（房价80万，装修家电等20万）每年3万元的房租，每月房租2500元；
逻辑4：大多数的小房子拥有者，未来都会追求换大房子，未来10年，大房子的需求比小房子需求大，大房子好房子的价格涨幅会高于小房子；

结论：在以上逻辑成立的情况下，不管是二线城市还是一线城市，对于居住性刚需自住购房需求，都不应该选择先买小房再换大房，而是应该选择忍耐一段时间，延后购房实现一步到位买房，下面以成都这座城市的房价数据为例。

二、前期支出
1、购小房自住者成本分析，6000元/平，85平，总价51万，贷款2.5成，首付12.75万，贷款38.25万，贷10年，利率按基准4.9%，等额本息还款，利息共计102100元，月供4038元。房子要能住，装修及家电等累计下来需要15万，契税及其它费用1万元，前期需要准备现金28.75万元。贷款成本如图所示：


2、租房，第一年房租2000元，每年房租上涨5%，则10年的房租合计30万元，如下图：


三、10年后双方余下的现金
1、小房子每年涨3%，原价51万元10年后价格为68万元，对于买小房子自住的人，10年还完全部贷款后，卖掉房子，合计获得现金68+5万装修余额=73万元。

2、对于租房住的人，若能参与理财，10年后余下的现金为两部分：
(1)28.75万的首付及装修，若用于理财，每年获得平均10%收益，则10年后的余额为74.57万。
(2)这10年间用于供房的钱减掉房租后的余额用于投资，10年余下的金额34万。如下图：


合计：108万元


四、谁能先拥有大房子？
　　一套150平的好房子大房子学区房，当前单价1万元，总价150万，房子价格平均每年涨5%，10年后价格为1.62万元/平，总价243万，首付3成72.9万，首付4成97.2万，装修费用40万。
    
　　由于买小房者卖掉房子后现金只有73多万，不够支付4成的首付，换房子失败，还要再奋斗至少5年！

　　而租房者不但有能力支付大房子的首付款，还有36万用来做新房子的装修，换大房子成功，提前5年成功实现让家人住上好房子的梦想！

　　本文作者 蔡世友 (作者微薄：http://weibo.com/caishiyou　私人微信号:caishiyou)，EasyJF开源团队创始人，曾经是一枚程序猿，IT技术讲师，现在互联网金融创业，任鸿学金信CEO，志力于实现让天下不再有缺钱学习的青年，专注工薪青年投资理财。欢迎大家转载，转载请务必注明作者信息。