一位江西的朋友最近遇到了糟心事&＃xff0c;事情是这样的&＃xff1a;

问题描述

我家新买的房子在一楼&＃xff0c;总共13层&＃xff0c;主卧和客厅都向南&＃xff0c;前面不远处是公路&＃xff0c;没有遮挡&＃xff0c;每天日照很充分&＃xff0c;住着非常舒服。但是最近马路对面却在规划新小区&＃xff0c;将和我家楼房平行修建27层高楼&＃xff0c;楼间距只有50多米。楼房盖起来后&＃xff0c;将严重影响我家的采光&＃xff0c;根据《日照分析报告》来看&＃xff0c;新楼房建成后我家日照时间将由全天变为每天4个小时左右。

我为此非常苦恼&＃xff0c;想知道能否撤销开发商的建设工程规划许可证&＃xff0c;让他们离远一点选址建楼&＃xff0c;或者要求对方进行赔偿&＃xff1f;

律师分析

常年居住在高楼里的人&＃xff0c;非常在意采光这件事情&＃xff0c;楼房的采光一方面直接影响生活品质&＃xff0c;另一方面直接影响楼房价格。那么江西这位朋友提出的解决方案&＃xff0c;能否得到法律的支持呢&＃xff1f;

让我们从法律层面来分析一下。

1、我国法律层面上明确规定了采光权

《民法通则》第83条规定相邻各方要正确处理采光关系&＃xff0c;给相邻方造成妨碍或者损失的&＃xff0c;应当停止侵害&＃xff0c;排除妨碍&＃xff0c;赔偿损失。《物权法》第89条明确规定&＃xff0c;建造建筑物&＃xff0c;不得违反国家有关工程建设标准&＃xff0c;妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

那么问题来了&＃xff1a;什么样的采光处理才是正确处理&＃xff1f;怎么才算妨碍相邻建筑物的采光&＃xff1f;日照时间由全天变为只有4个小时&＃xff0c;有没有妨碍这位江西朋友房屋的采光&＃xff1f;

2、问题的核心&＃xff1a;采光标准是什么&＃xff1f;

对于采光&＃xff0c;在国家层面上的规定&＃xff0c;主要见于《城市居住区规划设计标准》。在这个文件里面&＃xff0c;对采光进行了如下规定&＃xff1a;

从这个表上可以看出&＃xff0c;我国按照建筑气候区划、人口规模&＃xff0c;对不同地区的住宅规定了不同的标准。具体到本案中&＃xff0c;根据我国的建筑气候区划标准&＃xff0c;江西全境属于第三建筑气候区&＃xff0c;由于这位朋友所在城市人口不超过50万&＃xff0c;因此&＃xff0c;其建筑的日照标准应满足在大寒日不低于3小时的日照标准。

影响采光的直接指标就是楼间距&＃xff0c;但是对于楼间距&＃xff0c;全国并没有统一标准。江西省关于楼间距的直接依据是《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》。在这个文件中&＃xff0c;根据建筑的性质(住宅还是非宅)、建筑的高度、建筑物面宽、相邻建筑物的位置关系等情况&＃xff0c;做了不同的规定。具体到本案中&＃xff0c;由于江西这位朋友住宅楼高13层&＃xff0c;新建住宅楼房高27层&＃xff0c;且是南北向平行布置&＃xff0c;适用如下规定&＃xff1a;

根据该规定&＃xff0c;如果一层楼按照3米计算&＃xff0c;则27层高的楼房楼高为81米&＃xff0c;因此&＃xff0c;楼间距最小应为50*0.8&＃43;31*0.25&＃61;47.75米。而目前的楼间距为50多米&＃xff0c;符合法律规定的最低标准。

3、本案能要求开发商重新选址或者要求开发商赔偿损失吗

虽然新建的楼房符合法律规定的最低楼间距和日照时间标准&＃xff0c;但是确实缩短了这位朋友楼房的采光时间&＃xff0c;那么这种情况下&＃xff0c;能要求开发商重新选址以扩大楼间距或者要求开发商赔偿损失吗&＃xff1f;

娟姐可以很明确的告诉大家&＃xff1a;答案是不可以。目前主流司法观点认为&＃xff1a;基于相邻关系的特殊性&＃xff0c;相邻建筑物的权利人之间对于妨碍采光和日照的行为负有一定的容忍义务&＃xff0c;只有在日照、采光妨碍超出社会一般人的容忍限度时&＃xff0c;权利人才可以主张民事赔偿。而这个“社会一般人的容忍限度”&＃xff0c;法院认为就是目前各地规定的楼间距和日照时间的最低标准。只有确实低于法定楼间距或者日照时间的最低标准&＃xff0c;向法院起诉主张赔偿才可能获得支持。

在此&＃xff0c;娟姐也提醒大家&＃xff1a;买楼房的时候一定要谨慎&＃xff0c;慎买低层&＃xff0c;另外一定要提前打听一下周边的规划&＃xff0c;以免买的阳光房名不副实。