建筑领域最大的机会：以建筑科技成就建筑界的“特斯拉”|北拓研究

建筑是一个传统又巨大的市场。

如果把世界以“产品化”和“服务化”分为两极，建筑或许是现代文明“硬件”中最后一个没有被产品化洗刷的领域。

行：上世纪 20 年代，丰田家族的丰田佐吉从木匠出身到发明织布机，继续与传统手艺的路线背离，丰田喜一郎转型造车厂，从此开启了汽车行业百年的辉煌之路，成为全球第一汽车帝国，2022 年丰田汽车的产品销量高达 1050 万辆。当然，举世瞩目的新一代的汽车品牌代表特斯拉，在第一辆汽车下线不到 15 年的 2022 年，就达到了 130 万辆的高峰，仍旧在快速增长中，2023 年在全力冲击 400 万的里程碑和 45 秒钟造一辆车的汽车工业的新纪录。

回过头去我们解构产品化，本质是在供给侧“两面”的博弈：一面是个性化和工艺，另一方面是效率和一致性。作为需求侧的客户和消费者既要满足自身对商品的个性追求，又希望享受工业化带来的价值和便利。产品化就是把传统的服务标准化、规范化，并通过工业化技术形成大规模可复制性的能力，进而突破了时间、空间、产能的限制。从这个角度上讲，我们很难说身边的哪个房子像手机、汽车一样满足多样化的需求的同时可以便利高效的获取。

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建筑产品化势在必行

那么建筑能不能实现高度产品化，能不能像造车一样盖房子？建筑领域会不会诞生一个巨无霸特斯拉？

我们先给出我们认为的答案：答案是肯定的，建筑一定会走向高度产品化的方向，越来越多的迹象表明，不久的将来一定会有一家特斯拉一样的新型建筑公司产生出来。

必要性角度，接下来我们从经济学最经典的供需两个视角分别论证。

需求侧，房子需求会导向高度产品化吗？

房子作为一种特殊的商品，也具备消费属性。因此和消费品一致的是，无论企业还是个人消费者都有不变的“多、快、好、省”的诉求。

以建筑中面向居民的房地产为例：更多类型、用途、风格、户型的选择；更快的交付；更优的质量、更优质的居住体验；更低的价格，或者最优的性价比。而且随着房地产进入存量市场，市场从卖方市场变为买方市场，叠加当下的 90、00 主流消费群体在互联网影响下的消费习惯，他们对房屋的个性和质量的要求已经达到了新的高度。单就“好”的要求而言，近年新房交验环节的验房服务爆发，一线城市验房比例可达 90%，甚至听说有个人购房者聘请三四家第三方验房机构为其验房的情况。而就房屋质量而言，依靠劳动力的交付就因其手艺优劣、责任心强弱存在很大的差异化。最终房屋同样会经历手机、汽车等其他消费品一样的历程：成本极致压缩、质量不断攀升、效率趋于极限。这种“挤压”只有通过高度的产品化才能得以实现。

供给侧，服务形态已无法支撑建筑的发展。欧美等国家的人力成本之高无需多言，就中国而言，最大的障碍是建筑工人趋向高度短缺，甚至面临“断崖”的风险。2015 年开始建筑工人逐年下降甚至负增长，从事建筑的农民工比例从 2007 年的 36.7% 降到 2022 年的 18% 左右，15 年期间被“腰斩”，更为不堪的是，这其中 50 岁以上的农民工已达到近三成，是十年前比例的一倍以上，这一群体在自然退出及“逐老令”之下，即将“出局”却无法“回填”。总之，这一体量和结构的建筑劳动力群体已经无法支撑起 31 万亿的庞大中国建筑市场。

供需的变化都指向一个答案：建筑的高度产品化势在必行。

那么，可行性角度，建筑市场能诞生“特斯拉”吗？实现的方式是什么？

沿着其他走在前面的开拓性产业的历史看，我们依旧坚定的相信，科技在未来是改变一切产业格局的核心力量，建筑也不例外——这是“势（Trend）”；接下来的问题是，什么时间会实现，每个阶段如何实现，有什么能力实现——这是“时（Timing）”。解释了“时”和“势”的问题，投资价值就有了解释。

沿着建筑行业的特质看，我们另一个观点是，在建筑被科技所充分赋能前，沿着供给侧、需求侧的变化，建筑企业要实现从“传统建造”到“新建造”的蜕变，即先以生产力的升级满足消费需求并形成新的生产关系，再由新的生产关系来反作用于生产力，最终实现从“传统建造”到“新建造”再到“数字化建造”的三级跃迁。更浅显的表达是，在一个相对蛮荒且高度分散的市场中，先创造绝对优势，“成己”；再以自己实现的能力去赋能行业，“成人”——前者是“新建造”，后者是“数字化建造”。

3.1 “新建造”

“新建造”——围绕前面提到的“多快好省”的本质需求以及供给上的核心问题，我们认为，建筑企业以产品形态替代服务形态的核心是“模块化”和“工业化”：模块化是产品定义能力，工业化是产品生产能力——如同“乐高积木”一样去模块化组合形成房屋的设计，在工业厂房里完成设计模块的生产，再通过简单的搭建完成整个房屋的现场交付——这样的建筑企业才有机会如同汽车企业一样实现规模化生产，甚至未来像苹果重新定义手机、特斯拉重新定义汽车一样，在产品层面重新定义建筑，带来极致的用户体验，进而带来最大的增长效率。

那么一栋房子真的可以像汽车一样在厂房里被生产出来吗？答案也是肯定的。“钢结构装配式”就是最贴近汽车产业的房屋住宅方式。主体框架用钢结构，从卷钢的原材料开始，汽车需要冲压、焊接、涂装、总装等工艺流程，最终经过检测出厂交付；钢结构装配式房屋基于各个模块设计进行切割加工、焊接组装和涂装，将板材、装修装饰安装到钢结构的框架上，形成一个个可以进行总装的模块，通过吊装的方式进行总装，完成一栋建筑的全部过程。除了规格、规范不同外，百年汽车工艺的所有能力都可以应用在钢结构装配式为基础的模块化房屋中。

除了特斯拉外，不得不提的依旧是丰田。2003 年起，丰田公司便将丰田汽车下属的住宅建造部门独立出来，使用丰田汽车的生产模式，开始制造房屋并将自己的百年工艺和精益管理能力带到房屋建造中。经过上述的厂房内的工艺流程后，出厂后 2 小时组装完成，交付的钢结构的房屋的安全性、耐用性、经济性均已经超越了砖混的传统建筑。甚至丰田将汽车减震技术应用到丰田房屋，减少地震带来的变形和损坏；将车锁感应技术应用于门锁；使用和涂装汽车一样的浸水电泳技术进行房屋涂装，防止生锈。如今，丰田房屋公司是国际上最快的钢结构装配式住宅制造商之一。在最近几年实现了快速发展，2020 年丰田房屋已经达到折合 38 亿美金的收入体量，依旧快速发展中。我们有理由相信，未来建筑会是丰田版图继汽车后的一大支柱。

在中国，也已经有智建美住、浩石房屋等企业在不同的应用场景中实践了钢结构装配式和模块化高度产品形态，为中国的建筑带来了新的动能。

在这样创新的产品形态的建造模式和生产力升级之下，我们认为，最终科技在未来可以带给建筑最大的改变是数字化建造。装配式、机器人、新材料、柔性生产、全流程数字化都可以应用到建筑过程和建筑本体，最终如同数字化之于特斯拉一样，提供强有力的支撑。

特斯拉是原生数字载体。在特斯拉经历的历次“风波”中，数字化的数据平台和运营平台、信息收集和反馈系统，甚至生产线带来的每个数据和信息，都为特斯拉“撑了腰”。数字化对于特斯拉不仅仅是用户可以接触到的可以实时监控汽车的终端和视觉 AI 带来的自动驾驶技术，而是贯穿设计、生产、交付、运营的全流程的一条“命脉”。

对于建筑而言，科技的终极形态是类似“贝壳模式”的产业互联网，将数字技术、工业技术应用到市场上的每个建筑企业，最终形成供需关系的充分匹配，以及最高的生产效率和最优的成本。

对于建筑的数字化过程，国内的建筑科技企业广联达最有发言权。广联达所孵化的智建美住，解读建筑的数字化建造的核心为“BOM（物料清单）在BIM（建筑信息模型）为基础的数字孪生世界里的排列组合问题”，精辟的概括了新建筑模式中数字化的全部要素。

试想一下新建筑的“终极体验”，当消费者可以手机的 app 或者平板电脑参与“傻瓜式”的图形化设计，类似特斯拉在线选配一样简单，基于BIM一键生成房屋最贴近真实的视觉效果，基于BOM一键生成精准成本为基础的报价，一键下单自动化产线直接配料、生产，一天内交付模块，几小时内完成安装，一个高度自定义的高质量的“梦想房屋”就已经可以入住。这样的历程会带来消费者、商业、政府对于建筑的全新理解，行业也会因此发生巨大变革。

而要想实现这样的“终极体验”，面向BIM和BOM的软硬件开发、每个生产环节的数据采集和反馈、建设现场的控制和管理、交付后的运维和服务支持，都是必不可少的环节，这是比生产本身更为复杂的系统工程，也是能使得“新建造”向“数字化建造”迈进的必经之路。我们同时也看到，传统建筑形态下的国内的建筑、装修企业也在不断进行数字化升级，加速自我革新，走出传统运营模式及盈利“舒适区”，持续加大数字化、智能化投入和布局，每次投入都在后续的发展中带来“新拐点”或更陡峭的营收和市值的变化。但这种改造更趋向于“局部工程”。我们更有理由相信，在全新的原生模块化、数字化建造的土壤下，会有在 5-10 年之内达成曾经的传统建造模式下 30 年的积累的千亿级营收的新型建筑企业诞生。

要想实现千亿级营收的目标，需要怎样的路径，产业和资本又应如何助力？

“两横”是数字化和工业化的两个底座，两者又不是孤立的而是紧密耦合的，就如同前面提到的数字化体系。

“多纵”则是商业化落地的“场景”。建筑可以提供给个人住宅，也可以提供给商业空间，也是市政、甚至基础设施的组成单元。概括起来，我们认为最大的国内市场可以划分为“城市更新”和“消费升级”两大市场。每个大市场中，根据功能不同，又有建筑所要实现的具体场景，不同场景的需求特质又不尽相同：比如围绕工程营地等临时建筑，有比过去更高质量的要求，也有未来可移动和复用的持续性需求；酒店、公寓之类出租空间的的商业建筑，一直以来都在极度压缩建设周期和成本，使得酒店的运营时间更长，带来更经济的回报，同时装修风格跟随潮流发生变化也成刚需；下沉的乡村市场随着人才的下沉和人均可支配收入的增加，也带来乡墅和民宿的巨大市场，多快好省、个性差异均是这个新兴市场的高起点的追求……这些场景都有巨大的市场空间，但传统的建筑模式已经无法满足，而前面提到的模块化、数字化新建造恰恰可以解决从营销到建造、再到交付和运维的全链路的全新需求的响应，最终实现前面提到的“终极体验”。

但难点在于，理解场景需要更多沉没成本。我们看到各个场景在国内都产生了一定规模的新型建筑企业，但无一例外都是以对这个市场的深度调研、多年认知积累、产品迭代和优化为前提的。对于这些场景化公司，擅长的不一而同，有的优势在于获客能力，有的优势在于组织管理，有的优势在于交付效率和质量，也有在相对单一的场景里已经实现了更集约、更智能的一体化能力。但可以确定的是，以模块化的最高产品形态建设（如日本代表企业丰田房屋和积水海姆）、产品模块也可以高度复用（如 ModelY 和 Model3 有 70% 的产品重合度）、数字化和工业化的能力最大程度的实现底层保障（不重复造昂贵的“轮子”），会使得每个场景的成长效率达到最优。

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中国建造之外，跟随“一带一路”实现中国建筑智造力的输出，最终这样的建筑“特斯拉”将实现新建造的全球化扩张。已经有很多相关企业在积极尝试和扩展海外市场，也为这一天的到来奠定了更多市场基础和实践探索。

“两横多纵”，“从城市更新到消费升级”、“从中国建造到全球化建造”，毫无疑问，资本可以为这样的产业蓝图赋予强劲的力量。以资本为纽带，深入产业脉路，以更多的参与设计、融合，以更多的资金支持到这样的蓝图中，通过一级市场进行孵化和初步整合，实现“百亿”的从初创跨越成长期的“小目标”；再通过二级市场更持续的资金助力和并购，终将有望在 5 到 10 年内实现“千亿”的中期目标，最终成就建筑界的“特斯拉”梦想。

道难且阻，行则将至。令人欣慰的是，我们已经看到越来越多的新建造企业保有相同的梦想，坚定的在路上。

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