第六章产权市场

《市场经济概论》（6）产权市场一

第六章 产权市场
产权是指人们对于某种资产所拥有的所有权、占有权、支配权、使用权。产权市场是指人们对于某种资产所拥有的所有权、占有权、支配权、使用权进行有偿转让的场所领域及其有关各方面相互关系的总和。在过去计划经济体制下，土地产权、房屋产权、企业产权等都不是商品，都不许用来交换，也就没有产权市场。在社会主义市场经济体制下，要建立和完善市场体系，就必须建立和完善土地产权市场、房屋产权市场、企业产权市场。以市场为基础，对土地、房屋、企业这些资源进行合理配置，以充分发挥它们的经济功能。
一、土地产权市场
（一）土地产权市场
1、土地的特征
土地，是指地球的陆地表面由地貌、土壤、植被、水文、地下水、岩石等自然要素组成的自然综合体，是一切生产部门为实现生产过程所不可缺少的生产资料。土地的基本特征是：
（1）土地具有二重性。上地既是一个自然综合体和自然生成物，又是生产资料。土地作为自然资源，它为人类带来了无限的物质财富。随着人们征服自然和改造自然能力的增强，土地将会为人类带来更多的物质财富。土地作为生产资料，它是人们获得物质产品的劳动手段。土地不仅是农业不可替代的作物生长基地，而且也是工业、运输业、建筑业等一切非农产业不可缺少的生产场所。
（2）土地具有地域性。地球陆地表面所分布的各种类型的土地，如山地、丘陵、高原、盆地等，都具有特定的空间位置，不能随意移动，只能在所处的固定地域之内加以利用。此外，由于土地是自然产物，所处的地域空间条件相当复杂，所以它的形态和质量都是各异的，地球上找不到两块完全相同的土地。加上土地位置不能移动，就造成了土地位置不同和肥沃程度不同的特点。由于土地优劣不同，又导致了土地等级差别和级差地租的差别。
（3）土地具有有限性。地球上的土地是有限的，地球表面的总面积是5、1亿平方公里。其中，陆地面积1、49亿平方公里，占地球总面积的29、2%；海洋面积3、61亿平方公里，占地球总面积的70、8%。虽然地球上的火山、地震以及人们移山填海等地质变化多次改变了地球表面的形态，但土地总面积始终未变。世界海洋的平均深度为3800米，陆地平均高度为840米，世界海洋的水容量比高于海平面的陆地体积大14倍，共13、7亿立方公里。假如把地球表面夷为平地，其整个表面就要覆盖一层深达2400米的海水。虽然地球表层有山和低谷，但其水平投影面积始终是一个常数。鉴于土地数量的有限性，我们必须十分珍惜每一寸土地，尽最大努力节约用地。
2、土地产权
土地产权包括所有权、占有权、支配权、使用权。土地是自然资源，不是生产劳动创造的产品，但是，土地作为现代社会生产和生活中不可缺少的一种社会资产，都有具体的所有者、占有者、支配者、使用者。因此，便产生了随之而来的由法律和经济关系确定的各项权利，即土地所有权、占有权、支配权、使用权。根据我国《土地管理法》的有关规定和有关经济法规的准则，我国现阶段的土地产权主要包括如下内容：
（1）土地所有权。我国《土地管理法》规定：我国土地实行公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这就是说，我国农村的土地的所有者是农民群众集体，也就是农村的土地归农民劳动群众集体所有；除农村土地以外的我国土地的所有者是国家，也就是除农村土地以外的我国土地归国家所有。
（2）土地占有权。土地的所有权属于国家或农村劳动群众集体，是不能转让的。但是，土地的占有权是可以与土地所有权相分离的，是可以转让的。这就是说，国家所有的土地，可以由国家占有，也可以由企业占有；同样，农村劳动群众集体所有的土地，可以由集体占有，也可以由集体转让给农民家庭占有。例如，城市中国家所有的土地，由某化工厂占有；后来化工厂向城郊搬迁，将原厂址占有权转让给城镇集体所有制的针织厂，而化工厂又占有属于城郊农民劳动群众集体所有的土地。
（3）土地支配权。土地支配权是指对土地的具体处置权。例如，企业决定在自已所占有的国家所有的土地上修建一个车间，一个试验室，这就是在行使自已的土地支配权。一般情况下，土地支配权是由土地占有者来行使的。也就是说，土地占有者和土地支配者往往是同一个单位或个人。但是，土地占有者和土地支配者也可能相分离，例如，土地占有者将土地租借给另一单位或个人，那么，土地支配权就从土地占有者手中转移到土地支配者手中。
（4）土地使用权。土地使用权是指亲自利用土地进行生产和生活活动的权利。例如，农民在土地上耕种农作物、饲养牲畜；工人在工厂土地上制造工业产品。土地使用权一般是与土地支配权相一致的，土地使用者与土地支配者往往是同一个单位或个人。当然也有例外，例如，在实行租赁制的企业中，又同时实行车间班组承包责任制。那么，土地的使用权便从企业手中转移到车间班组，从而使支配权与使用权相分离了。再如，农村属于劳动群众集体所有的土地，由农民家庭占有和支配，而有的农民将承包的土地转包给别的农民耕种，从而使土地的使用权转给了别的农民。
总之，从以上所述土地的所有权、占有权、支配权、使用权，可以是相统一的，也可以是相分离的。一般来说，由于农村普遍实行了土地家庭承包制，而城市普遍实行政企分开，因此，我国土地的所有权与土地占有权、支配权、使用权是分离的。正因为土地占有权、支配权、使用权都与土地所有权相分离，因此它们三者便结成“同盟军”。于是，人们为了简化起见，将这三权合并起来，统称为使用权或经营权。这样，一权同三权的分离，便称作所有权与使用权分离，或称作所有权与经营权分离。
3、土地产权市场
土地所有权与使用权经营权分离，为我国土地产权市场的兴起和发展奠定了坚实的理论基础和实践基础，使我国土地产权市场具有了无可否认的客观必然性。
（1）土地产权市场是土地使用权商品化的必然要求。从一般意义上说，土地作为一种自然资源，一开始时是一种未经人的劳动就自然存在的劳动对象。它虽然参与了生产过程，但它本身不含有人类的劳动，没有价值。因此，土地不是商品，不应当有土地市场。但是，在我国商品经济条件下，实行社会主义市场经济体制，土地的所有权不是单一的全民所有制，而是在全民所有制之外还有集体所有制。而且在全民所有制内部还存在企业对土地的使用权，在集体所有制内部还存在各农民家庭对土地的使用权。因此，在两种公有制之间转让土地，必须是有偿转让；在两种公有制各自内部，各企业和各农民家庭之间转让土地，也必须是有偿转让；在公有制经济与个体经济、私营经济、三资企业经济之间转让土地，也应当是有偿转让。这里所说的有偿转让土地，不是指有偿转让土地所有权，而是指有偿转让土地使用权。我国宪法规定，土地所有权不许更改、不许转让、不许买卖。而土地的使用权可以当做商品，进行有偿转让，有偿交换。因此，我国的土地产权市场不是土地所有权的有偿转让市场，而是土地使用权的有偿转让市场。
（2）土地产权市场是提高土地利用效率的必然要求。土地的有限性要求我们必须珍惜土地，合理利用土地，尽量减少土地的浪费现象，实现土地的最大限度节约。但是，在过去计划经济体制下，土地使用实行“大锅饭”，国家的土地可以无偿划拨给各部门各单位，各部门各单位之间的土地转让也是实行“共产风”。在这种情况下，土地得不到人们的珍惜，也得不到最充分的利用。大家都抢着多占土地，但又不考虑土地利用的效果，因此造成土地的巨大浪费。随着改革开放的逐渐深入，人们对土地的重要作用越来越重视。为了使土地发挥更大效用，也为了调节人们对土地的强烈要求，必须实行土地使用权的有偿转让。因此，开放土地产权市场是大势所趋和人心所向。
（3）土地产权市场是加强土地资源宏观调控的必然要求。土地资源是我国最重要的物质资源，加强对土地资源开发利用的宏观调控，是国家的重要经济职能。过去，我们在计划经济体制下，对土地资源热衷于行政管理和指令性调节，不重视运用经济杠杆和市场调节，其结果，土地越管越死，越管越僵。一方面，土地无偿使用，使国家作为国有土地所有权的代表毫无所得，反而使土地数量越来越少。另一方面，土地无偿使用，使企业在利用土地方面效益很低，造成土地严重浪费。因此，为了促进社会主义市场经济的迅速发展，为了加强对土地资源开发利用的宏观调控，必然要求开放土地产权市场。
（二）土地资源的供给
1、土地的供给
所谓土地供给就是在土地产权市场上拥有的土地资源。土地供给包括土地自然供给和土地经济供给两种形式。
（1）土地自然供给。土地自然供给是指在一定的技术经济条件下，一个国家和地区提供给人们所利用的各种土地资源数量。它不受任何人为因素和社会经济因素的影响，是属于无弹性的供给。在自然供给的土地中，有的不适合或者暂不适合人类生活和生产，如大沙漠和大山脉；适合人类生活和生产的，大都是气候条件较好，可供开发资源较多，有一定交通运输条件的地方。
（2）土地经济供给。土地经济供给是指在土地自然供给基础上，随着土地各种用途不断地更新和提高而使土地增加的供给量。一般来说，可供人类利用的土地，往往是多种用途并存的。例如一定面积的土地，既可栽树发展林业，又可种粮发展农业，还可种草发展牧业，还可建工厂发展工业，还可盖楼房发展房产业等等。所有这些用途中，有效益低的，也有效益高的，因此就有了比较，有了替代，有了竞争。当某一项用途带来的利益比别的用途较高，则这一项用途的土地供应量就会相应地提高。这样，原来用作其它用途的土地必然有一部分转作该项用途。例如，原来用作种粮的土地便转作建设工厂，发展工业，这是因为发展工业带来的经济效益要比种粮带来的经济效益高。由此可见，土地经济供给是随土地经济效益的提高而变化的。
（3）土地的自然供给与经济供给的关系。二者既有联系，又有区别。其一，土地的自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给必须在土地自然供给允许的范围内变化，不能超越自然供给的范围。其二，土地的自然供给是静态的和无弹性的，而土地的经济供给是动态的和有弹性的。随着人们征服自然和改造自然能力不断增强，土地的经济供给是逐渐增加的。其三，土地经济供给的弹性在不同的土地上差异性较大。受自然条件限制比较严格的用地，其供给弹性较小；而对自然条件的要求不太严格的用地，其经济供给的弹性则较大。
2、影响土地供给的因素
目前来说，世界各国的土地划分基本定局，土地的总面积供给是一个常数，但土地经济供给是可变的。影响土地经济供给量的因素主要有：
（1）土地的自然资源状况。如果某地土地的自然条件较好，平地和肥沃地较多，就使农田供给量增多；相反，如果某地山地和林地较多，那么农田的供给量就较少，而牧业和林业用地供给量就较多。同样，如果某地临近江河湖泊，那么渔业用地供给量就多些，而农业、林业、牧业用地供给量就少些。
（2）人们对土地资源的开发程度。土地供给量，主要是指能够适于人们生产和生活用地的数量。要使原始的土地能够适宜于人类的生产和生活，必须进行一定程度的开发。在自然资源一定的条件下，人们对自然资源开发的越多，土地的供给量就越多；相反，对自然资源开发的越少，土地的供给量就越少。
（3）农业劳动生产率提高的程度。一般说来，人类利用土地，首先是供给农业，其次才是其它生产和人民生活。当农业劳动生产率很低，人们对农副产品要求不能满足之时，土地就主要成为农业的供给，而对工业、运输业、建筑业以及人民生活的供给量就较少。相反，当农业劳动生产率提高后，人们对农副产品需求基本得到满足之后，土地对工业、运输业、建筑业以及人民生活的供给量就会迅速增加。
（4）科学技术的发展水平和应用水平。在其它条件一定的情况下，科学技术的发展水平越高，人们运用科学技术改造自然的能力越大，土地的供给量就越多；相反，科学技术的发展水平越低，人们运用科学技术改造自然的能力越小，土地的供给量就越少。这是因为，随着科学技术的发展水平和人们应用水平的提高，原来土地未发现的功能越来越多地被发现，原来无用的土地变成有用，原来用途少的变成用途多。这实质上是土地供给量的不断增大。
3、我国土地供给状况
（1）我国土地资源的绝对量大，按人口平均相对量小。我国土地总面积为960万平方公里，居世界第三位。但是可利用于农、林、牧、渔等业生产的面积，只占74%；已用于城市、工矿、交通的占7%；其余的是暂不能利用的沙质荒漠、戈壁、寒漠、永久积雪、冰川、岩石裸露山地等，占19%。按人口平均每人占有耕地，世界平均为4、8亩，我国只有1、5亩；每人占有林地草地，世界平均为13、6亩和10、4亩，我国只有1、8亩和4、9亩。都大大低于世界平均水平。
（2）我国土地垦殖系数低，耕地的地区分布不均衡。我国土地垦殖系数10、4%,接近世界平均水平，而低于印度、日本、美国等国，高于苏联、加拿大等国。这种情况是与我国山地多、平地少、干旱地区面积大等特点有关的。在各地区间垦殖系数差别很大：上海、山东、江苏、河北、河南等省，都在30%以上；而内蒙古、云南、甘肃、宁夏、新疆、青海、西藏等少数民族省区，都在10%以下。
（3）我国林地面积极少，土地沙化正在扩大。我国森林覆盖率为12、7%，低于世界平均30%的水平；我国每人平均占有林木蓄积量10立方米，低于世界平均80立方米的水平。我国沙漠化土地面积，在解放前为16亿亩，而今已扩大为17亿亩。还有潜在沙漠化土地2、3亿亩。全国耕地面积有逐年减少的趋势。
（三）土地资源的需求
1、士地需求体系
士地需求就是指人们为了从事各种生产活动和消费活动而对土地提出的利用要求。各种需求有机结合成一个体系，就是需求体系。我国士地需求体系的内容如下：
（1）种植业用地。人们种植粮食作物和经济作物需要大量土地。在其他条件一定的情况下，种植业的增加与种植业对土地的需求成正比变化。
（2）林业用地。发展林业也需要占地，除原始森林继续保持并更新改造之外，还需要将一些荒地、荒山改造为林地，甚至可以将一部分农用耕地改为林业用地。在其他条件一定的情况下，林业用地越多，对土地的需求量越多。
（3）牧业用地。发展牧业也需要占地，除原有的天然草地之外，还要发展改良草地和人工草地，都对土地提出了利用需求。在其他条件不变的情况下，牧业的发展规模越大，对土地的需求量越多。
（4）渔业用地。渔业所用的是有一定深度水面的土地。包括河流、湖泊、水库、坑塘、滩涂、沟渠等。发展渔业也需要占用水面土地。在其他条件一定的情况下，渔业的发展规模越大，对土地的需求量越多。
（5）住宅用地。城乡居民对住宅的要求不断增大，导致对土地占用需求不断增大。在农村，表现为农民个人住宅所需土地的需求量增大；在城市，表现为房屋开发公司和各单位职工对住宅占用土地的需求量增大。
（6）单位用地。工厂、矿区生产活动需要占用土地，建筑业、交通运输业生产活动需要占用土地，商业、服务业、文教、卫生、金融、旅游、机关、学校、军队等等，一切单位的一切活动，都离不开一定空间。在其他条件一定的情况下，各单位规模越增大，对土地的需求量越增大；相反，各单位规模越缩小，对土地的需求量越缩小。
2、士地需求方式
在我国，对土地的需求方式主要有两种，即土地划拨和土地征用：
（1）土地划拨。土地划拨是从全民所有制的国有土地中划出一定数量的土地，以满足国家和集体单位、农林部门、城镇居民建房用地需求。其具体方式是：用地单位或个人须持上级批准的用地计划和投资计划，向当地人民政府申请划拨，经土地管理机关审查批准，办理划拨手续，领取土地证书。用地单位或个人对土地只有使用权，没有所有权。
（2）土地征用。土地征用是指国家兴建厂矿、道路、铁路、港口、水利、国防工程、文化生活福利设施、城镇建设等，对农村集体所有制土地的使用需求。征用土地的具体方式是：用地单位或个人须持上级批准的用地计划和占用耕地指标，向所在县级土地管理机关提出申请，经审查同意后，办理征地手续，签订土地补偿费和安置补助费协议书，确定用地单位的具体占地范围。
3、影响士地需求的因素
影响士地需求量和需求结构的因素是多方面的，其主要因素有：
（1）人口发展状况。随着人口数量的变化，会产生对土地需求量的变化。由于我国近年来人口不断增长，人口家庭结构向小规模发展，加之城乡人民生活水平不断提高，对住房的需求日益增大。因此，对土地需求量有所增加。
（2）城乡经济发展状况。随着农村乡镇企业的迅速兴起，对占用土地的需求越来越大；随着城市各部门各企业的发展壮大，对征用城乡土地的需求越来越大。
（3）对外经济发展状况。随着我国对外开放的逐步扩大，我国对外经济往来越来越多，来我国创办企业事业的外商日益增加。为此，各地先后都创办了经济开发区，向外国人出卖土地使用权，这也是扩大对土地需求的一个重要因素。
（四）土地开发
土地开发，就是通过开发方式对土地的使用权进行买卖经营。土地开发，对于开发公司来说是一种对土地的需求，而对于土地用户来说是一种对土地的供给。因此，土地开发是调节土地的需求与供给的中介人。只有通过土地开发才能使土地的需求与供给统一起来，实现基本的平衡。
1、城市土地开发
城市土地开发，目的在于改变城区土地利用结构，提高城市土地利用集约程度。主要包括三项内容：
（1）拆迁旧房。将原来的旧住宅、旧办公楼、旧厂房、旧商店等一切旧房拆除。其中包含着对原房使用单位和个人的动迁工作、动迁费用、居住新房的合同以及补交住房费用等事项。
（2）建造新房。包括建造新住宅楼、办公楼、厂房、商店等。还包括其间的道路、设备、供电、供热、供水等建设项目。
（3）房屋经营。包括居民住宅经营、商场摊床经营、临街门市房屋经营等。
2、农村土地征用
农村土地征用，就是把原来的农业地改造为工业、商业、运输业、文教、卫生等非农部门用地。农
村土地是归农民集体所有的，各部门要取得土地的使用权，必须给农民一定的土地补偿费，以补偿农民对土地的基本建设投资损失。此外，由于征用了土地，依靠土地为生的农民生计出现了问题，必须另行安排生计。因此，必须支付一定的生活安置费。
3、建立土地开发区
设立土地开发区，是为了适应对外开放的需要，引进外资的需要。土地开发区大都设立在城市郊区或临近城市的农村。首先是加强地下和地上的基础设施建设，然后根据外商的要求进行地上房屋及设备的全面建设。外商对开发区的土地只有使用权，而没有所有权，其使用权持续时间可以按供求双方意愿协商确定。

（此专著发表于1993、5、1 哈尔滨船舶工程学院出版社，20万字。主编王振岳、张凯文、聂鸣。获佳木斯市委党校优秀科研成果一等奖，获佳木斯市优秀科研成果二等奖，获佳木斯市委宣传部市文联市社联市图书馆等优秀科研成果奖。）

《市场经济概论》（6）产权市场二

二、房屋产权市场
（一）房屋产权形式
房屋产权就是指房屋财产的所有权和使用权。我国房屋产权形式主要有以下几个方面：
（1）国家所有房产。在我国，全民所有制房产即国家所有房产，包括国家投资兴建的工商企业房产、学校房产、医院房产、机关事业单位房产、文化娱乐房产等。这些国家所有房产，所有权属于国家，而使用权属于各单位。
（2）集体所有房产。在我国，城乡劳动群众集体所有房产，包括城乡集体所有制单位投资兴建的
工商企业房产、学校房产、医院房产、机关事业单位房产、文化娱乐房产等。这些集体所有房产，所有权属于集体，而使用权也属于集体。
（3）私人所有房产。在我国，城乡各种类型的私人所有房产，包括农村农民的私人房产，也包括城市居民的私人房产，还包括城乡个体企业和私营企业生产性房产。这些私人所有房产，所有权属于私人，而使用权也属于私人。
（4）股份所有房产。也称为合作互助性房产，这是近年来出现的居民住房的新形式，有的是民建公助，有的是公建民助，有的是合作建房。大都是个人投资一部分，国有单位或集体单位再投资另一部分。因此，房产的所有权是多元的和股份式的。
（二）房屋商品化
1、房屋商品化的内涵
房屋商品化就是将房屋当作商品进行生产、分配、交换、消费。其具体内涵是：
（1）房屋生产商品化。房屋的整个生产过程都纳入商品经济的轨道：生产房屋的目的是为了当作商品出卖，为了得到商品的价值；而不是为了自用，不是为了得到它的使用价值。生产房屋所需用的钢材、木材、水泥、砖石土沙等生产资料，都是作为商品买入企业；生产房屋所需用的劳动力，都是作为商品加以使用。生产资料和劳动力相结合的过程，不仅是劳动过程，而且是价值形成和价值增殖的过程。
（2）房屋分配商品化。过去，国有房屋在各机关企事业单位进行分配中，都不是按商品分配，而是按产品分配。要实现房屋分配商品化，就是要把房屋当作商品，在各个国有单位之间进行分配，要体现经济效益原则、按劳分配原则、公平效率原则，要反对房屋分配中的平均主义大锅饭倾向，也要反对房屋分配中多占抢占等不正之风。
（3）房屋交换商品化。无论是国家单位之间，集体单位之间，个人之间，还是国家、集体、个人三者相互之间，转让房屋产权必须坚持等价交换原则，不允许任何单位和个人无偿占有和使用别人的房屋。这样，就要求把国家、集体、个人的房屋交换看成是商品交换，而不是产品交换。
（4）房屋消费商品化。过去，我国房屋消费是作为社会福利来认识和对待的，房屋很少，房租很低，住公房被看成是一种福利待遇。今后，为了适应市场经济发展的要求，就要把房屋当成一种商品消费品来对待，形成一种花钱住房和多花钱住好房的商品意识。通过房屋消费商品化，进一步优化我国居民消费结构，由现在的吃、穿、住结构，逐步向住、穿、吃的优化结构迈进。
2、房屋商品化的作用
房屋商品化对于推动城市和农村经济发展，提高城乡人民生活水平，实现建房资金的良性循环，有重要的作用。
（1）房屋商品化有助于城乡经济建设的迅速发展。一切生产建设活动，包括简单再生产和扩大再生产，都需要有一定的房屋设施。可以说，没有房屋就没有生产建设活动，因此房屋是完成一切生产建设任务的基础和前提。过去，我们的房屋建设不被当作商品生产对待，房屋建设不讲经济效益，这既不利于房屋的再生产，又不利于整个国民经济的迅速发展。实行房屋商品化，可以将房屋纳入生产要素商品系统，使其成为推动生产力发展的重要动力，通过房屋建设带动工农业及整个国民经济的腾飞。
（2）房屋商品化有利于提高城乡人民生活水平。城乡人民生活水平的提高是多方面的，除了吃和穿之外，住房是一项很重要的生活需要。过去，我国的房屋是作为福利项目供应居民的，房租很低，近似于无偿供给。因此，严重束缚了人们建房的积极性，房屋建设速度很慢，使城乡人民住房严重短缺。实行住房商品化，可以调动各方面房屋投资的积极性，扩大建房资金来源，推动房屋建设的发展，从而提高城乡人民的住房标准和生活水平。
（3）房屋商品化能促进房屋建设资金的良性循环。过去，实行房屋配给制度，国家用于房屋的投资有去无回，不能形成建房资金的良性循环，这是我国房建规模长期不能适应人民需要的重要原因。实行房屋商品化，能够吸引多方投资，振兴我国建筑业，加速建筑材料的生产和建材工业的发展。建筑业发展了，反过来再加速房屋的扩大再生产，从而实现建房资金的良性循环。
3、房屋商品化的实现
房屋商品化的实现，是通过房屋产权制度改革来进行的，房屋产权制度改革的主要原则是：
（1）在建房资金投资上，坚持国家、集体、个人共同投资的原则。在坚持现有建房投资渠道的前提下，增加个人投资在住房建设投资中的比重。
（2）在建房资金循环上，坚持租房、售房、建房并举的原则。逐步提高住房租金，促进私人买房，回收建房投资，推动房屋扩大再生产，形成建房资金的良性循环。
（3）在建房资金管理上，坚持转换经营机制的原则。首先，改变现有资金分配体制，把住房资金从作为积累形式的计划实物分配，变为消费形式的商品交换分配，把住房基金逐步纳入正常渠道，使目前实际用于职工建房和修房的大量暗补资金转化为明补资金，并逐步纳入职工工资。同时，要通过财政、税收、工资、金融、物价、房产管理和土地使用制度方面的配套改革，理顺房屋投资渠道，开放房地产市场，发展房屋建设事业。
（三）房屋产权市场
房屋产权市场就是房屋所有权和使用权的有偿转让的场所和领域，是房屋买卖双方的一种经济关系的总和。房屋产权市场的基本问题，是房屋的供求关系和价格问题。
1、房屋的需求
房屋的需求是指国家、集体、个人对房屋有支付能力的需要。影响房屋需求的因素很多，主要有以下几项：
（1）人口数量的增长幅度。一般说来，在人口较少的国家和地区，对房屋的需求量就少些；相反，
在人口较多的国家和地区，对房屋的需求量就多些。我国人口基数大，发展速度快，而且原来的住房基础较差，因此，我国城乡居民对房屋的需求量很大。
（2）社会物质文明发展水平。一般来说，在人口规模一定的条件下，社会物质文明发展水平越高，对房屋的需求量越大。例如，兴建厂房、发电设备、仓储设备、车站、机场等。我国正处于实现四个现代化的关键时期，各行各业都在迅速发展，因此，生产建设需用房屋将越来越多。
（3）社会精神文明发展水平。一般来说，在物质文明水平一定的条件下，社会精神文明发展水平越高，对房屋的需求量越大。例如，兴建学校、科研所、文化宫、电影院、歌舞厅、游乐场、图书馆、博物馆、展览馆等。随着人们生活水平的提高，人们对精神文明方面的需求越来越多，因此，对房屋的需求量越来越大。
2、房屋的供给
房屋的供给就是社会生产所建造的房屋数量和质量状况。影响房屋供给量的主要因素有以下几项：
（1）社会和个人房屋投资的规模。无论是农村还是城市建房，首先必须有充足的资金。农村建房主要是农民个人投资，如果农民资金不足，建房的供给便成了问题。近几年，随着农村改革的深化，农民收入增加了，用在房屋建设上的投资较多了，使农村房屋的供给大幅度上升。城市建房主要是国家投资，也有少量的个人投资。由于采取了多渠道筹集建房资金，我国城市房屋建设有了很大进展，成绩十分显著，城市房屋的供给量也日益增长。
（2）建筑材料的生产和供应状况。改革以前，我国建筑材料的生产实行高度集中的管理方式，造成
建筑材料的严重短缺，使房屋建设进展很慢，房屋的供给状况很差。改革以来，搞活了生产资料供应和流通方式，价值规律调节作用日益增强。因此，使建材工业迅速发展，带来了房屋建设的迅速发展，使房屋的供给量也日益增长。
（3）房屋建筑的设计施工能力状况。在资金和物质材料一定的条件下，房屋的供给数量和质量就取决于劳动力的状况。具体地说，就取决于建筑部门的设计能力和施工能力。如果设计能力和施工能力弱，房屋的供给量就少；如果设计能力和施工能力强，房屋的供给量就多。因此，要给城乡提供数量足质量高的房屋，就必须组建一支过得硬的建筑队伍。
3、房屋市场价格
房屋市场价格包括房屋出售价格和房屋出租价格两种。
（1）房屋出售价格。房屋出售价格等于房屋生产成本加盈利。其中，生产成本包括材料、燃料、原料、运输、装卸、保管、机械、人工、管理等方面的费用支出；盈利包括建筑单位所获利润和上缴国家的税金。
（2）房屋出租价格。房屋出租价格简称为房租，它等于成本房租加盈利房租。其中，成本房租包括房屋以月计算的折旧费、修缮费、管锂费等支出；盈利房租包括利息、地租、税金、保险费、房屋管理部门所获利润。
以上房屋出售价格和房屋出租价格，只是理论分析的基本价格。具体的房屋市场价格因受房屋供求关系、竞争关系等因素的影响，经常会出现上下波动的现象。

（此专著发表于1993、5、1 哈尔滨船舶工程学院出版社，20万字。主编王振岳、张凯文、聂鸣。获佳木斯市委党校优秀科研成果一等奖，获佳木斯市优秀科研成果二等奖，获佳木斯市委宣传部市文联市社联市图书馆等优秀科研成果奖。）

《市场经济概论》（6）产权市场三

三、企业产权市场
（一）企业产权市场
1、企业产权
所谓企业产权，就是指企业财产的所有权、占有权、支配权、使用权。产权是具有一定物质内容的，直接体现经济利益的权利。企业产权是对企业拥有的固定资产和流动资产的所有权或使用权，是从整体上对企业所有生产要素的控制权。企业产权可以分许多类别，从我国目前情况看，企业产权主要有：国有产权、集体产权、个人产权、外商产权等。目前，我国企业产权不甚明晰，不利于企业财产的保值和增殖，因此，有必要实行企业产权明晰化和市场化。
2、企业产权市场的必然性
企业产权市场，就是指有偿转让企业所有权或者使用权的场所和领域，体现转让企业双方的商品交换关系。企业产权市场在我国的出现，是由我国的客观经济条件决定的。
（1）企业产权市场是优化企业产权结构的客观要求。在过去计划经济体制下，企业产权结构单一，不利于调动企业进行生产积累和扩大再生产的积极性，企业既缺乏活力，又缺乏自我约束力。改革以来，尽管我们实行了承包制和租赁制，曾在一定程度上和一定范围内对企业和职工的积极性起过促进作用，但是企业的短期行为一直难以得到克服。因此，人们越来越清楚地发现，企业和职工缺乏活力的根源，在于企业特别是国有企业产权结构不合理。要在国有企业中掺入集体和个人产权，就必须开放企业产权市场。
（2）企业产权市场是实现国有资产保值增殖的客观要求。在我国长期的计划经济体制下，由于对公有制形而上学的理解，只看到国有资产固定形式的价值，没有看到国有资产流动形式的价值，为了维护国有资产的完整性，企业长期闲置的资产无权处置，只能存在仓库里成为无用之物；为了保护国有资产的完整，即使面临倒闭的企业，也要拼命给予资金投入的“输血”抢救。这种不正常的现象决不能再继续下去了。为了实现国有资产从总体上的保值和增殖，有必要按照价值规律的要求，使企业沉积的生产要素得到充分利用，使面临破产的企业起死回生。而要实现这个目的，就要开放企业产权市场，允许企业买卖部分或全部财产。
（3）企业产权市场是实现资源合理配置的客观要求。我国现存的所有制结构严重地妨碍着资源的合理配置。要根本改变不合理的资源配置，就必须改变现有的所有制结构。企业产权市场的开放，正是适应这一要求应运而生的。通过产权转让，一方面可以改变传统国有制和整个所有制结构，另一方面又可以使资源从经营效率低的企业流向经营效率高的企业，从而改变某些资源配置不合理的状况。
3、企业产权市场的特征
我国正在发育的企业产权市场，是一个多样性的市场，其特征如下：
（1）产权转让主体的多元性。我国现阶段多种所有制成份和多种经营方式，决定了企业产权市场的主体必然是多元的。在企业产权市场上，不但有国有企业之间、集体企业之间、国有企业与集体企业之间的产权转让，而且有国有企业、集体企业、个体企业、私营企业四者之间的产权转让。另外，还有国内各类企业与国外各类企业和个人的产权转让。
（2）产权转让方式的多样性。既有购买全部企业财产的企业兼并，也有购买部分企业财产的合股经营；既有以买主身份出资的购买兼并，也有以债务人身份承担的债务式合并；既有效益好的企业扩张式主动兼并，也有效益差的企业依附式合并；既有购买企业实物资产所有权，也有购买企业实物资产的使用权。
（3）产权转让方位的多向性。一是横向合并，即同一种产品生产或经营的两个企业进行横向合并；二是纵向合并，即不同种产品生产或经营而有供销联系的两个企业进行纵向合并；三是复合合并，即为扩大企业生产经营门类，扩大同一产品市场，或者彼此产品和市场毫无关系的两个企业之间的复合式合并。
（二）企业产权转让
1、企业产权转让的类型
（1）吞并型。弱企业破产或将要破产，强企业将弱企业的全部资产吞并，由强企业从事经营。一般说，吞并后，弱企业的全部债务和职工安置，都由强企业自行处理，这就是所谓大鱼吃小鱼。通过合并，大鱼并未把小鱼吃死，而是小鱼在大鱼的机体中又活了，这也叫兼并型。
（2）改组型。为了避免弱企业破产倒闭，在破产之前，对企业财产组织形式进行股份化改组。由法院主持，债务人与债权人达成改组企业的协议。一般由债权人充当企业全部财产或大部分财产的所有者，资产运动的方向依债权人意向变更。企业股份化改组是破产处理的较好形式。
（3）联合型。若干个小企业为了扬长避短，组织横向经济联合，建立企业集团或联营公司。新公司成立后，原企业法人便不存在，原企业财产转移到新公司来。这种转移，大都在同一行业内各企业进行。
（4）拍卖型。国有小型企业或集体小型企业，通过拍卖和招标将企业整个出售给集体或个人，所有权发生转移。国有或集体大中型企业将多余闲置的部分土地、厂房、仓库、机器设备转卖给别的企业，以调剂余缺，这也是较好的产权转让形式。
（5）股份型。企业与企业之间，企业与个人之间互相参股或控股，实际上是取得股份制企业的一定量的财产所有权，这是企业产权转让的最好形式。股东一旦用资金购买了股票，便失去了对资金的支配权，而获得了股份权，即股份公司的部分财产所有权。而股票经过批准是可以自由转让的，转让股票就等于转让股权，转让股权就等于转让股份公司的部分财产所有权。因此，股票市场是企业产权市场最典型的形式。
2、企业产权转让的功能
（1）产权转让有利于企业资产保值增殖。破产的国有和集体企业，通过产权转让，可以避免资产流失。亏损的企业，通过产权转让，可以得到休养生息，借助强大的企业再次复苏。企业闲置的资产通过转卖，可以使死财产变为活财产。同时，也为竞争力强的企业有施展能力的机会，能够发展得更快，从而实现社会资本的扩大再生产。
（2）产权转让有利于企业财产关系明朗化。目前，国有企业用自有资金购置的财产，是属企业所有还是国家所有，没有明确的界定。由于财产关系没有明确的界定，企业就不愿用自有资金投资，而把新增投资的来源主要寄托于国家的身上。目前的改革仍没有解决这个问题，因此企业尽可能地把自有资金用于消费而不用于积累，主要用于增发奖金和津贴，分发实物，增加非生产性投资，建设职工住宅等。相反，有些地区开放了产权市场，允许产权转让，企业财产关系明确，那么企业就有了投资积极性，就克服了短期行为的毛病。
（3）产权转让有利于国家摆脱沉重的经济负担。十几年来的改革，尽管通过放权让利，实行两权分离，使企业的活力比以前大大增强了。但是，国家却背着很重的包袱。企业的投资都要由国家来管，企业亏损了，国家就千方百计进行抢救。既然是国有企业，国家就得负责企业职工的衣食住行需要，国家就得保留原有的主管部门机构，机构改革就难以见成效。相反，推行企业产权转让，企业便与原部门脱钩，与原所有制脱钩，从而大大减轻了国家的负担，企业能够真正成为自负盈亏、自我发展的经济实体。企业作为脱离母体断了奶的孩子，不但不会饿死，而且在市场经济的大海中会茁壮成长，增强其生命力和活力。
3、企业产权转让的配套措施
为了使我国企业产权转让健康而迅速发展起来，必须采取以下一系列配套措施：
（1）对国有企业资产进行全面调查、核实、评估。国有资产核查工作，是企业产权转让的基础性工作，国有资产的所有权应当由一个独立于政府和部门之外的机构来掌管。这样，才能有助于政企分开，有助于产权相对集中和有效管理，有助于产权转让在政府监督下进行。
（2）推行国有资产有偿使用制度，改变过去国有企业无偿占用国有财产的现象。这是减少盲目投资和大量占用国有资产造成惊人浪费的重要措施。实行国有资产使用收费制度，能推动企业减少无效占用，同时又是促进企业产权转让的重要条件。国家依靠财政收税，依靠所有权收费，依靠股权收股利。这对督促企业改善经营，少占国家财产，及时处理闲置财产都有利。国家财政也能得到好处，收税和收费加在一起，经济实力逐渐增大，可以建立社会保障基金和企业扶助基金，从而增强了国家的宏观调控
能力。
（3）制定法规和政策，实现企业产权转让的规范化。在计划经济条件下，我国有关财产关系的政策和法规，往往只涉及到单个物权的转换，而对企业为主体的产权转让没有明确的法规。改革以来，关于企业为主体的产权转让的法规越来越多了。不仅有小企业买卖转让的规定，而且还有推行股份制的一系列规范意见。这对于推动我国企业产权转让市场的发育，起到了巨大的激励作用。
（三）企业产权股份化
企业产权股份化，就是将企业全部注册资本即全部财产分为若干等额股份，分别由若干个股东共同行使企业财产所有权。实行产权股份化的企业称为股份制企业。企业产权股份化，是企业产权转让市场的最普遍最有效的形式，股份制企业是进行企业产权转让的最方便最灵活的实体。
1、产权股份化的意义
（1）产权股份化有利于转换企业经营机制。企业实行股份化，企业财产由股东所有，企业行为由股东会、董事会、兼事会、总经理决策，国家对企业只拥有国有财产的所有权，只是一个较大的股东，而不是指手划脚的上司。这样，能促进政企职责分开，实现企业的自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，真正增强企业活力，转换企业经营机制。
（2）产权股份化有利于开辟新的融资渠道。目前，企业普遍缺少资金，国家也严重缺少资金，中央银行又不能随意多发行货币。但是，另一方面，城乡居民手中有大量闲置的生活资料资金，国外有大量闲置的待用的资本。实行企业产权股份化，可以大量吸收城乡居民闲置的资金，使生活消费资金转化为生产建设资金。这不仅可以缓和社会总需求与社会总供给的矛盾，而且有利于整个国民经济和人民精神面貌的改变，有利于全国人民同心同德搞四化建设。同时，股份制企业是吸引外资的最好形式，因为它比中外合资、中外合作和单纯贷款等引资形式更灵活更实际。
（3）产权股份化有利于促进生产要素合理流动。实现资源的优化配置，必须开放生产要素市场，使人力、物力、财力等要素合理流动。而生产要素合理流动，不能再单纯地依靠计划调配，而必须主要依靠市场调节，其中，股份化就是市场调节的最有效方式。股份的转让，股票的买卖，实质是生产要素的转移和流动。它使优势企业迅速发展，使劣势企业破产倒闭，从而达到资源优化配置之功效。国有企业实行股份化，不仅不会丢失国有财产，而且会不断增殖国有财产的价值。
2、产权股份化的形式
目前，我国企业产权股份化的组织形式主要有两种，即有限责任公司和股份有限公司。
（1）有限责任公司。有限责任公司是由两个以上股东共同出资，每个股东以其所认缴的出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对债务承担责任的企业法人。其基本特征是：公司的全部资产不分为等额股份，公司向股东签发出资证明书，不发行股票；公司股份的转让有严格限制，优先在现有股东内部转让；限制股东人数在2人以上，30人以下，特殊情况不超过50人；股东以其出资比例，享受权利，承担义务。目前，我国普遍推行这类股份制。
（2）股份有限公司。股份有限公司是指全部注册资本由等额股份构成，并通过发行股票和股权证筹集资本的企业法人。其基本特征是：公司资本总额平分为金额相等的股份，股东以其所认购股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对债务承担责任；经批准，公司可以向社会公开发行股票，股票可以交易或转让；股东数不得少于3人，没有上限；每一股有一表决权，股东以其持有的股份，享受权利，承担义务；公司应将经注册会计师审查验证的会计报告公开。
3、股份制企业的股权
根据投资主体的不同，股权设置有四种：即国家股、法人股、个人股、外资股。
（1）国家股。国家股是指有权代表国家投资的部门或机构，以国有资产向公司投资形成的股份，其中含现有资产折成的国有股份。
（2）法人股。法人股是指企业法人以其依法可支配的资产向公司投资形成的股份，或具有法人资格的事业单位和社会团体，以国家允许用于经营的资产向公司投资形成的股份。
（3）个人股。个人股是指以个人合法财产向公司投资形成的股份，包括公司内部职工股和其他个人股。
（4）外资股。外资股是指经批准由外国和我国香港、澳门、台湾地区投资者向公司投资形成的股份。
4、企业产权股份化的途径
实现企业产权股份化，既可以将现有的国有企业或集体企业改组为股份制企业，也可以用股份化方式组建新的股份制企业。一般来说，公有制企业可以通过下列方式组建有限责任公司和股份有限公司。
（1）企业新建或扩建时，可以将多方投资的份额转换成股份，组建成股份制企业。
（2）在企业兼并中，被兼并企业的资产所有者可将资产作为股份入股到兼并方企业中，将兼并方企业改组为股份制企业；兼并方企业也可以通过对其他企业控股实现兼并，将被兼并企业改组为股份制企业。
（3）需要增设投资的企业，可通过发行股票筹集资金，并将原有资产评估核股，改造为股份制企业。
（4）企业集团的核心企业，可通过参股和控股，壮大紧密层或发展其余成员企业，改组为股份制企业。
（5）完全靠贷款建设，负债率比较高的企业，可以通过发行股票改变不合理的资本结构，改组为股份制企业。

（此专著发表于1993、5、1 哈尔滨船舶工程学院出版社，20万字。主编王振岳、张凯文、聂鸣。获佳木斯市委党校优秀科研成果一等奖，获佳木斯市优秀科研成果二等奖，获佳木斯市委宣传部市文联市社联市图书馆等优秀科研成果奖。）

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